網路上經常看到這樣的提問：
揹房貸好可怕，還不出怎麼辦？
房貸該選二十年還是三十年？
有閒錢應該先還房貸嗎？
對一般受薪階級來說，房貸動輒數百至數千萬，每月還款占月收入的三到六成，帶來的壓力非同小可。若懂得善用房貸，它不僅不是洪水猛獸，還能成為極佳的理財工具。
房貸是負債還是工具？取決於理財能力
知名房產理財部落客喬王表示，覺得房貸可怕的人，忽略了房貸的三個好處。
第一，房貸會隨著通膨逐年縮水。假設房貸月付金是四萬元，每年通膨率為３％，十年後的四萬元只有約當目前三萬元的價值，二十年後的四萬元約當目前的兩萬兩千萬元，而三十年後的四萬元更只約當目前的一萬六千萬元。由此可知，雖然房貸繳交的金額不變，但換算出來的價值其實越來越低，也等於越付越少。
第二，房貸的槓桿效果可能創造更大的財富。假設貸款８成或自備２成，等於花兩百萬元就可以買到一千萬元的房子，手上多餘的現金便用來投資或賺取被動收入，抑或是用來進修或改善生活品質，不需為了買房傾注所有資金，人生反而能保有更大彈性。
第三，房貸本金可以拿回來。雖然繳的利息拿不回來，但只要房價沒有跌價，繳出去的本金將來賣房或申請貸款時都有機會拿得回來，如果房價上漲，還能再額外賺取增值財。依照歷史經驗，只要買在好地段，房價長期而言都是上漲的，換句話說，房貸就像存錢筒，幫忙把錢鎖住。
至於有錢要不要先還房貸，喬王認為，得視每個人的理財能力及壓力承受度而定。如果不懂理財或喜歡亂花錢，甚至容易被詐騙，又或是還款壓力太大，有閒錢時當然先拿去償還房貸較好。反之如果善於理財，而且沒有還款壓力，那麼將閒錢拿去投資，而不要先還房貸，才能讓資金的效益最大化。
同理，不善理財且房貸支出低的人，房貸年期選擇短較好，以免多餘的錢不小心花掉，而善於理財的人可選三十年甚至四十年房貸，把資金拿去賺取更大的報酬。
善用房貸活水庫，借低買高投資
投資能力強的人，可以善用增貸，原屋融資或理財型，回復型房貸來取得資金，只要投資的報酬率高於房貸利率，就能從中賺取利差，更可以在股市大跌之際加碼好股票。
不過喬王提醒，利用房貸套利時，槓桿會產生壓力及成本，不見得適合每個人。若真的想要運用房貸來投資，建議選擇較為穩健的標的，例如大盤指數型ＥＴＦ，盡量不要選擇單一國家或單一產業或單一公司，以免風險過度集中，同時不要選擇走勢並非長期向上的市場，例如貴金屬或原物料等。若想將資金用來創業或買房收租，更要仔細評估自己的風險承受度。
操作前先試想，當房貸利率升高，股票配息不穩，收租房空租時造成收益短少，是否有其他現金流可以彌補？若虧損是無法承受的，建議不要輕易動用房貸來投資。
文章轉載至: money.cmoney.tw【Money錢管家／師慧君】2023/08/04
