林爸爸前兩年過世，因為媽媽早已不在，於是一Ｏ五年買的房子由林先生和哥哥共同繼承。今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋，兩人商量後，把繼承的房屋出售後平分。因為爸爸的房屋是一Ｏ五年一月一日後購買的，適用房地合一稅，申報時才發現事情大條了……因為少一個關鍵因素，導致林先生的稅金是哥哥的六倍。到底是缺少哪個關鍵因素呢？
房地合一稅的自用優惠，須同時符合三條件：
一、售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
二、交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
三、個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
因為哥哥一直和爸爸住在一起，所以戶籍設在出售的繼承屋，而林先生因在外地工作、結婚後戶籍移到外地，所以哥哥符合「房地合一稅的自用優惠」，而他無法適用。
能否適用「房地合一稅的自用優惠」稅率匯差多少？
房地合一稅自從在二Ｏ一六年上路以來，針對房市短期交易者課以重稅。尤其在個人房地２.０條例中有規定：若持有房地期間未滿一年以內者，稅率為４５%，而持有房地期間超過兩年未逾五年者，稅率為３５%，另外，持有期間超過五年未逾十年者，稅率為２０%；當持有期間若超過十年，稅率只要１５%。持有期間越短，則出售時稅率越高。如果條件符合「房地合一稅的自用優惠」，交易獲利可以扣除四百萬的免稅額，超過部分再以稅率１０%計。你發現了嗎？當符合自住優惠，房地合一稅可以大幅降低。
一起來算算看，為何兄弟兩個人的稅金相差六倍？
自用住宅四百萬的免稅額是一個權狀共有的額度，因為是兩個人共有，所以免稅額除以二，哥哥的免稅額為兩百萬，林先生卻因戶籍條件不符，就沒有免稅額。
這間房子出售獲利六百萬元，林先生和哥哥各得三百萬。哥哥符合自用住宅優惠，可減兩百萬元的免稅額，獲利三百萬扣掉免稅額兩百萬，在以獲利一百萬元的10％稅率計算，稅額為十萬元。
林先生無法適用自用住宅優惠，從爸爸取得共同持有滿六年後出售，獲利為三百萬元，則稅率為10%，稅額為六十萬元，是自用稅額的六倍。
設戶籍滿六年，沒設戶籍，只差一個動作，房地合一稅多六倍！
房地合一重購退稅
你以為慘劇只到這裡了嗎？並沒有。哥哥換屋之後，可以重購退稅，林先生也不適用。
房地合一稅對短期交易課以重稅，但對自住客卻是大開「重購退稅」的友善大門，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，還可按比例或全部退稅，稅金全免！
時間無法回頭，賣屋、換屋的規劃要從登記那一刻開始！
作者/廖嘉紅
文章轉載至今周刊
