新化區王女士問：五年前我購買房地投資，因當時本人已六十五歲，致銀行審核貸款不易通過，在和兒子商議後，借用了兒子的名義去辦理登記。房屋土地買賣價金、稅賦均由本人自行出資，於房地過戶登記後，由我保管所有權狀正本並繳交房屋稅、地價稅；其後，本人將該房地做出租收取租金。
近年來因不動產價格上漲，且本人年事漸長，便萌生出將房地出售，以利養老。豈料，兒子聽從其配偶之言，竟佯稱該房地是本人買受後贈與，不願提供相關證明文件，致本人無法自由處分該房地。
我該如何取回並保障權利？
答：不動產所有權應以登記為判斷基準，而「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，借名登記雖然不是民法明文規定的契約類型，但只要不違反強制、禁止規定或公序良俗，實務上均承認有其法律效力且適用民法委任之相關規定。
王女士主張其出資購買之房屋土地僅是借其子名義登記，其為真正之所有權人，如今因其子不承認，不願意配合辦理過戶予第三人，王女士得提起民事訴訟，提出由自己出資購買、保管該房屋之所有權狀正本、繳交房屋稅、地價稅、收取租金等相關證明，亦可聲請法院傳問當時購買房屋的仲介到庭證明王女士係買來投資，並且無贈與其子女之意等事實，進而說服法院來認定王女士確為該房屋之真正管理、使用、處分者，主張終止借名登記契約，請求移轉所有權予王女士，以獲取勝訴判決。
借名登記事件中，最大的爭議及麻煩點就是出借名字的當事人事後否認借名登記的存在，以所有權人自居而拒絕返還，在不動產方面尤為嚴重，因此，建議要借用別人名義登記不動產時，應同時簽訂「借名登記契約」，以保障自身權益。
作者/楊淑惠律師
文章轉載至中華新聞雲 2022.12.12
